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过去一年，商业地产的天平悄然倾斜：星巴克等品牌业绩下滑难交租金，个体加盟商闭店潮涌，招商从 “乙方求甲方” 变为 “甲方服务乙方”，新项目开业率跌破 80%…… 从餐饮业态的新旧更替到商场的 “快闪店自救”，商业地产正经历着前所未有的挑战与调整。本文通过商业地产从业者的一线观察，拆解这一轮变化的核心逻辑与应对策略。
一、餐饮业：个体加盟商闭店潮与平价品牌的逆袭
餐饮作为商场的 “流量引擎”，首当其冲感受到市场寒意 —— 个体加盟商闭店最多，高端业态承压，平价品牌却逆势扩张。
1. 闭店潮的重灾区：个体加盟与高端餐饮
- 个体加盟商的困境：餐饮业门槛低，吸引了大量 “创业新手”（如被裁员者、想 “自由职业” 的年轻人），但缺乏经验导致闭店率飙升。上海北外滩某商场招商负责人常欣观察到：“个体户闭店最多，尤其是加盟商 —— 很多人没做好准备就冲进来，当甩手掌柜根本行不通。”
- 高端与网红品牌的退潮：北京市场数据显示，2024 年四季度社交属性强的中高端餐厅、扩张迅猛的咖啡茶饮品牌闭店集中。世邦魏理仕分析称：“消费者对网红品牌热度降低，更注重品质和性价比”，曾排队打卡的网红火锅、甜品店，如今只剩空铺。
- 业态分化明显：头部品牌（如头部烤肉店）仍能维持客流，但尾部品牌被快速淘汰。上海某商场 5 家烤肉店中，后两名已闭店；而云贵菜、旋转小火锅等 “性价比业态” 逆势增长，成为商场挽留的重点。
2. 平价品牌的 “平替” 逻辑：从大餐切割到小摊模型
- 面积收缩与成本控制：600 平以上的大餐饮开始切割为 200-300 平小店，“300 平以内投资” 成为主流 —— 装修、人力成本降低 40%，抗风险能力更强。
- 供应链下沉孵化平价子品牌：成熟大餐饮（如连锁火锅）利用供应链优势，孵化 “小摊模型”（如火锅食材便利店、小份菜档口），客单价从 80 元降至 30 元，却能保持 50% 以上的翻台率。
- 数据印证：北京 2024 年餐饮新店中，快餐、茶饮等低客单价业态占比 76%（2023 年仅 47%），仲量联行指出 “低价高频次消费已成为餐饮租赁的主流需求”。
二、招商困局：从 “卖方市场” 到 “先入市再填铺”
2024 年商业地产的招商难度创下新高：品牌缩减开店计划、新项目激增、签约后毁约频发，市场彻底转向买方主导。
1. 供需失衡：品牌缩招与商场增量的碰撞
- 品牌端收缩：无论是大品牌还是加盟商，投资都更谨慎。上海某商场市场部负责人 Mall 女士透露：“2024 年品牌开店计划缩减 30% 以上，连星巴克都有难交租金的情况（因未完成保底业绩）。”
- 供给端过剩：2024 年全国新增商场超 400 个，北京零售项目供应量创历史新高，“商户不够用” 成为普遍难题。新项目预租率持续走低，2024 年开业率仅 72%（2018-2022 年多在 93% 以上）。
- 毁约风险加剧：餐饮品牌从签约到开业需 6-12 个月，若期间市场变化导致品牌势能衰减，加盟商可能 “损失保证金也要违约”，某商场 2024 年餐饮签约毁约率达 15%。
2. 新开业逻辑：靠主力店与餐饮 “打底”，再慢慢填铺
- “72% 开业率” 的生存法则：新项目入市时，靠 20% 主力店（如超市、影院）和 40% 以上餐饮业态引流，确保基本运营；开业后再通过持续招商提升入驻率，“先活下来再谋发展”。
- 案例：北京某新商场开业时，仅签约超市、影院 2 个主力店，搭配 10 家平价餐饮，开业率 70%；半年后通过引入快闪店、二次元门店，入驻率提升至 85%。
三、商场自救：快闪店、二次元与 “服务型甲方” 转型
面对空铺压力，商场主动求变：用短期租约填补空铺、引入特色业态吸引客流、从 “收租方” 变为 “服务商”。
1. 快闪店：空铺的 “应急补丁”
- 模式特点：6 个月短期租约，装修简单（多为白墙硬装），适合测试市场。上海某商场通过快闪店，空铺率不仅没升，反而下降 5%。
- 双赢逻辑：商场快速填补空铺（租金为长期租约的 60%，但总收益更高）；商户低成本测试客流（如某茶饮品牌通过快闪店验证 “商场午间客流高峰”，随后签约长期铺位）。
- 数据：2024 年北京商场快闪店数量同比增长 80%，覆盖美妆、潮玩、文创等业态，成为 “空铺周转的核心工具”。
2. 特色业态：二次元、宠物经济的流量密码
- 二次元破圈：面积不大（多为 30-50 平），但坪效极高。北京某商场二次元门店单月销售额超 50 万（坪效 30 元 / 平 / 天，是普通零售的 3 倍），还能带动周边餐饮消费（客群重合度达 60%）。
- 体验式消费扩容：引入脱口秀、室内攀岩、潜水等业态，提升 “逛商场” 的趣味性；宠物经济（宠物咖啡馆、宠物美容）、电竞馆也成为新宠，某商场宠物主题区周末客流超 2 万人。
- 场景化运营：节假日打造 IP 主题展（如动漫、国潮），用 “情绪价值” 吸引客流。上海某商场 “二次元嘉年华” 活动期间，客流同比增长 40%，餐饮翻台率提升 25%。
3. 甲方转型：从 “收租” 到 “做服务”
- “管家式” 运营：上海北外滩某商场招商负责人常欣认为：“商业是利他 —— 甲方帮商户赚钱，才能收到租金。” 商场主动为商户分析客流数据、调整营业时间，甚至协助团购推广。
- 降本支持：为小商户提供 “简装补贴”（承担 50% 硬装费用）、灵活结租（从 “押三付一” 改为 “押一付一”），某商场通过此政策，2024 年小餐饮商户续约率提升至 80%。
结语：穿越周期的核心是 “练内功”
商业地产的这一轮调整，本质是消费升级与降级并存下的 “结构性洗牌”：高端业态收缩、平价消费崛起，传统招商逻辑失效、特色运营成关键。
正如从业者所言：“市场没有绝对的好坏，只有能否适应变化的能力。” 无论是引入快闪店填补空铺，还是靠二次元吸引年轻客群，核心都是回归 “以消费者为中心”—— 读懂他们的钱包与情绪，才能在商业的浪潮中站稳脚跟。毕竟，商业的本质从来不是 “招满店铺”，而是 “让每个店铺都能在商场里活下去，且活得更好”。
